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不動産STO 「J-FTA」について

ここ数年は不動産価格の上昇によって、市場は盛り上がりをみせ、海外投資家からも多くの投資を呼び込むことに成功しています。また、J-REITのような複数の不動産への分散投資スキームが確立されたことで、少額からの不動産投資も行えるようになりました。不動産市場において流動性向上は長年の間、大きな課題とされてきましたが、より多くの投資機会の提供が実現されています。

一方で、不動産業界では地方自治体を中心に空き家が問題となっており、郊外の商業施設に人々が集まるドーナッツ化現象によって駅周辺が衰退を余儀なくされる地 方都市も数多く存在します。 商店街でもシャターが降りたままで、長年買い手が見つからない物件も近年では増えてきています。そのような課題を解決するためにクラウドファンディングによる資金調達を行い、古民家カフェなど空き家の再利用を目指す動きが活性化してきています。

日本では平成29年に不動産特定共同事業法が改正され、小規模不動産特定共同事業が行われています。これにより資本金 1 億円以上の不動産業者でしかできなかった「不動産の小口化」が資本金1000万円以上からでもできるようになるなど、不動産の流動化を図る取 り組みが行われています。

不動産投資の活性化が期待され、都心部では空き物件をコアワーキングスペースにする動きも活発に行われています。しかしながら、国内不動産の総額は 約2,562兆円とされており、不動産証券化市場規模が 32.6 兆円(2017年)であることを考慮すると、より多くの投資機会が日本の不動産市場には残されていると言えます。

 

2017年度は 4.77 兆円の証券化不動産の取得が行われていますが、価格の低いマンションなどは証券化の対象外とされています。そんな中で、不動産をセキュリティトークンとして発行し、投資を募る新しいビジネスモデルが注目を集めています。

「不動産のセキュリティトークン化」は日本ではまだ実施されていませんが、海外ではアメリカやスイスで実施されています。 ブロックチェーン技術による契約の自動化や24 時間・365日取引が行えるといったメリットが 「不動産のセキュリティトークン化」にはあり、投資家によっても魅力的な投資商品として市場の拡大が期待されています。

通常の不動産投資の場合にはインターネットやメール、書類のやり取りが必要となりますが、セキュリティトークンの場合にはスマートコントラクトによる自動契約が可能となります。また、分散型台帳技術 によって投資家にとって不利な契約や不正が行われるのを監視することができ、データ改ざんも実質的に不可能となります。日本ではセキュリティトークン発行プラットフォームが存在せず、金融庁が定めた「改正資産決済法」など法規制に準拠して実施された実例もありません。

日本の不動産市場は約2600兆円の規模を誇っていま すが、J-REITなどによって証券化されている不動産は未だに約30兆円とされています。 「小口化不動産」と 同様に「不動産のセキュリティトークン化」も不動産市場の流動性を目指す上では有力な投資商品として活用が期待されます。

世界では株式や収益配当権をセキュリティトークン化して資金調達を行い、不動産の売買プラットフォームや不動産投資事業の収益を投資家に配当として分配するケースがあります。 各国の法規制に準拠してセキュリティトークン発行は行われており、海外のユースケースをどのように活用することができるか日本でも取り組みが進められています。

そのような中で、私たちは日本初の不動産のセキュリティトークン化事業に取り組んでおり、投資家保護の観点から各組織に権限を分立させたシステム設計を施した「J-FTA」の開発を行なっています。

J-FTAについて


J-FTA(Japan Fractionally Tokenized Asset)は、不動産の小口化により多くの人々が世界中の不動産に投資できる社会の実現を目指し、JP規格に準拠した開発を行っています。

ブロックチェーン上での所有者の移転手続きや報酬の自動分配が可能になり、分散管理によって不動産投資における誇大広告や詐欺を防止できると考えられます。

所有権・収益配当権の小口化

不動産の小口化によって、投資家は少額から投資が行えるようになり、企業側は資金の調達がより効率的に行えるようになります。

今までは不動産投資は資金力のある限られた投資家にしか行うことができませんでしたが、不動産の小口化によってより多くの投資機会の提供が可能となります。

スマートコントラクトによる収益の自動分配

スマートコントラクトによって投資額に応じた配当を自動分配が可能となります。

不動産事業者は、収益配当権をセキュリティトークンとして発行して資金調達を行い、不動産事業の収益を投資家に配当として分配することができます。また、各不動産物件ごとの配当利回りや配当の時期などをスマートコントラクトに書き込むことで自動分配が行われます。

ブロックチェーン上での不動産情報の管理・共有

日本では不動産業者ごとに情報を所有しているため、インターネットで不動産情報を確認する際にも不動産会社ごとに情報が異なっていたりするなど、情報の正当性が保証されていないといった課題が存在します。

ブロックチェーン技術を活用することで、共通の台帳に改竄が困難な形式で記録し、売り手と買い手の情報の対称性を向上させることができるとされています。「J-FTA」は、ブロックチェーンで不動産情報を管理することで、情報の書き換えなどは不可能となり、不動産市場の透明性と信頼性向上を実現します。

投資家保護について

J-FTAは投資家保護の観点から各組織ごとに権限を分立させたシステム設計を施しています。IBMが開発を進める「HyperlegerFabric」をベースモデルとしており、高速処理と権限分散を両立できるシステム設計を目指しています。J-FTAは組織ごとに各権限が割りふられています。取引の透明性や機密性を担保することで、投資家(ユーザー)の資産を担保するシステムを構築しています。

現在の暗号資産市場においてはKYC/AMLによってコンプライアンスを保証し、投資家保護を実現することが一番の課題とされおり、多くのSTOプロダクトではERC20規格を拡張した独自のプロトコルの開発を行なっています。J-FTAは日本の法規制に準拠した独自チェーンである「JP規格」を利用しており、不正が発覚した際は強制的な取引の取り消しやチャージバックを行う機能も有しています。

これまでは顧客確認やマネーロンダリング対策の不十分さが問題になっていたことから、各プロダクトや取引所がKYC/AMLが実装されたプロトコルと連携して、法規制に準拠したトークン発行を行うといった流れが世界的に生まれています。各国の規制当局によってはSTO実施にあたり最低投資額を高額に設定する規制を設けるところもあり、投資家保護についての取り組みが世界各国で行われています。

そのような中で「投資家保護」を第一に考え、システム設計が施されている「JP規格」の普及が日本の暗号資産市場の健全化を担うと私たちは考えています。

「JP規格」投資家保護に向けたシステム設計について

 

自主規制組織の役割

 

KYC(身元確認)とAML(マネロン対策)をスタンダードキャピタルは担い、ユーザー情報の正当性を担保しています。投資家はアカウント登録の際にもKYC/AMLの規定を満たしていることが条件となり、ブロックチェーン上に情報を共有する前に取引所による審査が行われます。もしも登録を希望する投資家が不正ユーザーの場合にはそこでアカウントを停止させるといった処置が講じられ、マネーロンダリング対策が可能になります。反社会的勢力やテロ資金供与者の排除にもつながるため、投資家保護を自主規制組織は担保します。また、セキュリティトークンの上場審査についても自主規制組織が担い、一定数以上の承認が必要になるシステムを構築しているのです。現在は「HyperlegerFabric」によってシステムの開発が進められています。

KYC (身元確認)

STOネットワーク上のユーザー情報を透明化。

AML (マネーロンダリング対策)

不正ユーザアカウントを停止。

システムの情報の正当性

反社会的勢力、テロ資金供与者を排斥。

取引検証組織の役割

 

自主規制組織が主にユーザー情報の管理を担っていたのに対して、取引検証組織は取引そのものの信頼性を担保する役割を担います。取引検証組織は投資家のJ-FTA取引を検証し、一定数以上の検証結果が一致した際には取引監査組織へ承認の要求をします。ハッキングによる攻撃に対してもブロックチェーン上で情報が分散されているためにシステムの運用が可能です。システムの持続性といった観点からもハッキングに対する耐性を上げることで対策を講じています。また、取引情報は電子署名技術によって自動化され、成りすましの際にはブラックリストに登録されるなど投資家の保護といった役割も担っています。

システムの情報の正当性

システムの持続性

会員が多い(分散化)ほど攻撃耐性が高い。

ユーザー保護

取引監査組織の役割

 

取引監査組織はユーザー情報や取引情報の最終的な管理権限をもっています。取引検証の最終的な承認を担い、不正が発覚した際は強制的な取引の取り消しやチャージバックを行う権限も有しています。ユーザーがパスワードを紛失した際には取引監査組織の一定数以上の合意によって、新規アカウントの発行や資産の移動を行えます。また、AMLの最終的な確認を行い、情報の更新を行うのも取引監査組織の役割です。取引監査組織はユーザー情報や取引情報以外にもAML情報にもアクセスが可能となっていますが、全ての更新権限は各組織に分権されています。このことで情報の機密性を担保することができるのです。

ユーザー情報の機密性

取引監査は全てのアクセス件を持ち、更新の権限を組織で分権化することで機密性を担保。

ユーザー保護

AML (マネーロンダリング対策)

 

最終的なAMLチェックを実施後、取引情報の更新を確定。

・HyperlegerFabric

HyperlegerFabricはオープンソースのブロックチェーンプラットフォームです。Linux Foundationのプロジェクトとして国際的なスタンダードとなるブロックチェーン基盤の開発に向けて共同検証を各プロダクトとともに行なっています。HyperlegerFabricネットワークに接続されたコンピュータでの分散データ処理や管理を行うことで、共同検証は行われます。このオープンソースのプラットフォームはブロックチェーン技術の開発を行う際の基盤となるように設計されています。モジュール式アーキテクチャーが採用されており、拡張性や機密性を兼ね備えたネットワークをHyperlegerFabricは実現します。